أصبح سوق العقارات مكانًا منافسًا للغاية مؤخرًا، حيث يحاول المزيد من المستثمرين استخدام أنواع مختلفة من العقارات، ويتطلعون إلى تطوير محفظتهم الاستثمارية قدر الإمكان، مع زيادة المستثمرين في الطلب على العقارات ظهر نوع جديد من البيع يطلق عليه البيع على الخارطة، للمزيد تعرف على ما هو البيع على الخارطة
ما هو البيع على الخارطة
تعريف البيع على الخارطة:
ينطوي شراء عقار على الخارطة، على شراء عقار لم يتم بناؤه بعد، عادة قبل عام من تاريخ الانتهاء، لا يقتصر الأمر على قيام المطورين بالحد من المخاطر الخاصة بهم من خلال الموافقة على بيع العقار في وقت مبكر من العملية، ولكن يمكن للمستثمرين في كثير من الأحيان الحصول على العقار بسعر أقل مما كان متوقعًا، وهو إنشاء صفقة تناسب الطرفين، سيدفع المستثمر دفعة مقدمة للممتلكات لتأمين شرائها، وعادة ما تكون بنسبة 10 ٪، وبعد ذلك سيكون هناك عادة أقساط للرصيد المتبقي.
برنامج البيع على الخارطة في السعودية:
يهدف هذا البرنامج إلى معالجة المشكلات التي يعاني منها قطاع العقارات، وإصلاح الفجوة بين سوق العرض والطلب في المملكة، وذلك بعد زيادة الأسعار بشكل مبالغ فيه ليس فقط في قطاع البيع وإنما امتد إلى الإيجار. ولهذا قامت حكومة المملكة بوضع خطة لإعادة هيكلة قطاع العقارات في إطار خطة التنمية المستدامة لعام 2030.
ولهذا قدمت وزارة الإسكان عدد من المبادرات لإصلاح هذه المشكلات وكان على رأسها البيع على الخارطة، الذي بدأ تطبيقه في 1438، وهو برنامج يسعى لتنظيم عملية الإيجار والبيع في مجال العقارات قبل وأثناء إنشاء هذه الوحدات، كما أنه يلزم المطورين بالالتزام بالخطة الزمنية الموضوعة لتنفيذ الوحدات وحسب المواصفات المتفق عليها.
مخاطر البيع على الخارطة:
-
قد يتعرض المطور للإفلاس:
من المؤكد أن الخطر الأكبر المرتبط بشراء العقارات على الخارطة، هو احتمال إفلاس المطور قبل الانتهاء، ثم يخسر المستثمر أي أموال تم دفعها حتى هذه المرحلة، ما لم يكن هناك تأمين في المكان.
-
الحصول على الرهن العقاري:
يمكن للمستثمر الحصول على رهن عقاري من حيث المبدأ لممتلكاته، مع المعلومات التي تم تمريرها من المستثمر إلى سمسار الرهن العقاري لتلقي رهن عقاري عند تاريخ الانتهاء من الممتلكات، عادة لا يتم سحب هذه القروض من حيث المبدأ، ويجب أن يكون هناك حد أدنى من المخاطر.
-
انخفاض قيمة العقار:
تتقلب أسعار العقارات دائمًا، وهذا أمر مقبول في سوق العقارات، لكن إذا أصبح مشكلة طويلة الأجل، فقد يكون ذلك نتيجة لبحوث سيئة من جانب المستثمر.
-
بيع الممتلكات قبل تاريخ الانتهاء:
تُعرف هذه العملية باسم “التقليب” لعقار قصير الأجل وسريع، ومع ذلك، قد يستفيد المشترون أكثر من دخل إيجار العقار، وكذلك أي مكاسب رأسمالية عند بيع العقار في عدد من السنوات.
-
لا يوجد يقين بشأن تاريخ إتمام العقار:
البنوك وجمعيات البناء على استعداد متزايد لتقديم قروض الرهن العقاري على العقارات خارج الخطة، ولكن يمكن أن تنص على أن العقار يجب أن يكتمل في غضون إطار زمني معين، ويجوز له سحب العرض إذا لم يكن كذلك.
مميزات البيع على الخارطة:
- يتم تسويق العقارات خارج الخطة في بعض الأحيان للمضاربين في العقارات، الذين يشترونها بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية من خلال الاستفادة من أي خصومات وبيع في سوق صاعد، في السوق سريعة النمو، قد يكون المشتري قادرًا على بيع العقد، مما يعني أن لديهم القدرة على جني الأرباح من العقار قبل اكتماله.
- قد يكون من غير المرغوب فيه أيضًا أن يكون العقار خارج الخطة أمرًا مرغوبًا فيه عندما تكون هناك منطقة ذات طلب مرتفع، ويريد المشترون تأمين عقار في المستقبل.
- عادة، يلزم إيداع 10-20 ٪ فقط من قيمة العقار لتأمين عقار على الخارطة، إذا استمر المشترون في شغل العقار، فقد يكونون قادرين على اختيار التركيبات والتجهيزات المفضلة لديهم.
- في سوق الإسكان واقتصاديات العقارات سريعة الارتفاع، فإن الشراء على الخارطة يمكّن المستثمرين ومشتري المنازل، من شراء عقار بسعر أقل مما لو كانوا ينتظرون بدء بناء العقار الذي اختاروه.
- قد يكون الشراء على الخارطة هو الطريقة الوحيدة للحصول على عقار ذي موقع محدد، أو مجموعة من الميزات حيث قد يكون الاختيار محدودًا بمجرد بدء الإنشاء.
المراجع
